杭州楼市被时间撞了一下腰:房价重回3年前的起

2019-12-14 02:10 来源:未知

  杭州楼市被时间撞了一下腰:房价重回3年前的起点

   从2010年4月“限购令”出台至今,三年多时间已经过去了。与三年前的房价水准相比,多数楼盘仍然维持在原位,还有一些甚至比当时更低,即使有一些貌似涨势凶猛的楼盘,也基本上是属于经历了“超跌”之后的“补涨”。当然,杭州楼市也出现了武林壹号8万元/平方米的均价,这个绝对市中心楼盘的价格基本上可以算是目前杭州房价的“天花板”,但毕竟是用于满足极少数高端客群的需求,比这种“房价天花板”更重要的是杭州楼市已经形成了多层次的价格梯度,不同需求、不同购买力的购房者还是有更多余地来选择适合自己的房子。

   不管各方数据如何,但人们的切身感受是这三年来房价几乎没涨,与武汉、成都、深圳、上海、北京等城市这三年来房价翻倍猛涨或是目前一房难求相比,用“平稳、健康”来形容杭州楼市是再恰当不过了。我们选取了西溪、申花、城东新城、九堡、丁桥、金沙湖等六个热门板块,通过现在与2010年的房价水准对比,来呈现杭州楼市过去三年的房价走势。

   申花:23000元/平方米的价格停留在三年前

   申花板块是杭州楼市神话诞生的地方,神话首先从滨江·万家花城开始。

   2007年5月12日晚上,这个40万平方米的大盘以每平方米7800元的均价入市。当时楼市刚刚有一些复苏的迹象,许多人带着干粮、马扎凳排队三天三夜争相购买。在一个月内,万家花城将一期的1500套房源卖得干干净净,这一纪录至今无人能破。

   更刺激的还在后面。两年多之后,也就是2009年8月底,万家花城一期交付,而杭州楼市史上最疯狂的一轮房价上涨正好拉开序幕。刚刚交付的万家花城迅速成为杭州二手房的标杆,连续数月高居二手房成交榜前三名;价格也一路从每平方米18000元蹿至25000元左右,最高的成交纪录甚至超过每平方米30000元。

   万家花城等楼盘的成功,让众多大开发商看到这一区块的诱人前景,使这里的地价也一路走高。记得2009年9月土地出让会上,欣盛房产以直接加价3亿元的豪举,拿下万家花城北面的15和16号地块,两块地的楼面价分别为每平方米9933元和9855元。在欣盛拿地一个月后,万均置业和保利地产分别以超过万元的楼面价拿下申花两块地。到了2010年的3月25日,祐康置地竞得的申花塘北地块,楼面价更达到每平方米15953元。

   毫无疑问,申花板块是2007年到2010年杭州楼市突飞猛进的一个缩影,也是无可争议的板块成长力度最大的区域,这首先得益于城西银泰城的落子,当然还有浙江大学、城西印象城、沃尔玛以及品牌房企的进驻等众多原因。在很多人看来,申花路所描绘的城西蓝图,不仅是城西的中心,还有可能直接改变杭州的城市格局和商业格局,直接促动杭州由单核城市走向多中心城市。在这一预期的带动下,2010年申花路板块的二手房价格已经与老城西的很多楼盘持平。当时很多房地产人士形容这个区域时,甚至不惜用上“杭州的徐家汇”这样的字眼。

   如果站在今天看那些年的申花神话,会发现不免有许多炒作的成分。一个成长性确实不错的板块,或许也存在提前价值透支的可能性。如今,随着银泰城等利好的逐步兑现,申花板块已经很难再找到其他的利好来支撑它的传奇。所以,2010年以后,分析预测当城东新城等新兴板块声势渐起的时候,申花开始步入平静。

   这种平静当然也直接体现在了房价上,2010年之后万家花城的二手房再也卖不到每平方米30000元,当然最直接的例子是近来刚刚开盘的申花新代表——天阳的尚景国际。尚景国际是今年6月首开的,推出183套房源。上周六,尚景国际开盘加推1号楼、8号楼房源,主力户型90平方米三房,均价23700元/平方米。由于距离城西银泰城仅800米,尚景国际毫无疑问是申花板块的核心,开发商品牌形象也不错,户型也不错,其主推的90平方米户型在以大户型为主的申花板块也属于稀缺户型,但是,即便如此,价格也依然只能定在23000元/平方米左右,这当然只相当于三年前的价格。

   西溪:比涨跌更重要的是价格梯度

   如果以中海·西溪华府的均价来衡量,那么在过去三年时间里,西溪板块的房价没有涨过。

   2010年8月,万科·西溪蝶园北区首次开盘,均价约2.5万元/平方米,所有房源均为精装修,引发摇号抢购。当时,隔壁的坤和·西溪里毛坯房均价也在2.2万元/平方米左右。今年6月份,中海·西溪华府首次开盘,一次性推出约700套毛坯房源,均价18500元/平方米左右,目前已经基本售罄。这个价格和当时的万科·西溪蝶园与坤和·西溪里相比,不仅没有涨,而且还要低不少。

   当然,我们可以说中海·西溪华府首次开盘价格是“贴地飞行”,所以第二次开盘的价格更值得作为房价是否上涨的参照点。中海·西溪华府将于近期再度开盘,预计均价将在2万元/平方米左右。即使是这个价格,也仍然略低于三年前同区域楼盘的售价,当然还没计算过去三年来的CPI(消费物价指数)成本以及资金投资的机会成本。因此,对于城市主流人群来说,中海·西溪华府的性价比不言而喻。特别是首次开盘约18500元/平方米的均价,对于西溪板块而言,丝毫不亚于万科·北宸之光148000元/平方米对于城北板块的巨大影响。很多房地产从业者敏锐地感受到这一点,他们是中海·西溪华府最踊跃的购买群体。

   事实上,一个城市的房价水准,更重要的不在于涨跌,而在于价格结构是否多元。以西溪板块为例,尽管中海·西溪华府的首次开盘均价仅约18500元/平方米,但隔壁的万科·西庐精装修房源目前对外报价为3万元/平方米,而附近的绿城·西溪诚园的精装修房源目前成交均价在3.6万元/平方米。中海、万科、绿城,中国房地产界赫赫有名的三大巨头,在此形成了一个悬殊的价格梯度。更值得一提的是,3.6万元/平方米的绿城·西溪诚园一直在杭州楼市成交排行榜上名列前茅,万科·西庐目前尚未开盘,但是认同3万元/平方米的意向客户也早已突破100组。也就是说,从18500万元/平方米到3.6万元/平方米,在西溪板块都各自拥有数量众多的认同者。事实上,早在三年前,坤和·西溪里的排屋均价就已经突破4万元/平方米大关,并且销售无阻。既然相同地段的公寓和排屋可以有如此悬殊的价差,为什么公寓与公寓之间就不能有巨额价差?西溪板块的三个著名楼盘已经证明:不同需求的客户,都能根据自己的购买力,在西溪板块选到符合自己生活方式及价值观的房源。

   如果说中海·西溪华府主要针对城市主流人群,那么万科·西庐与绿城·西溪诚园则瞄准了城市高端人群。已经部分交付的绿城·西溪诚园,呈现出了极其震撼的实景,可以说代表了目前绿城公寓开发的最高水准。对于拥有“城西情结”的高端购房者来说,若不以性价比为衡量标准,绿城·西溪诚园无疑是最佳选择。当然,现在万科会说,对于高端客群,万科·西庐提供了另一种选择。万科的开发逻辑在于,市场需求永远是多元的,除了以新古典为核心的“绿城美学”,肯定还有很多人偏好其他形式的人居美学,万科·西庐将主打的是脱胎于万科·公望、万科·郡西等经典项目的“现代东方主义”。万科希望在西溪板块形成万科·西庐与绿城·西溪诚园“双峰并峙”的较量。这种愿景能否成为现实,等到今年10月份万科·西庐实景示范区对外开放时,或许可以得出更具体的结论。

   城东新城:筑底后房价尚来不及得到释放

   作为一处新兴的板块,城东新城的未来吸引了众多人的目光,随着亚洲最大交通枢纽之一的火车东站的启用,城东新城的发展步入了快车道。政府计划在城东新城周边兴建大量市政配套,有心点亮杭州的东大门。与政府的投入遥相呼应的是,大量的开发商也进驻这片区域。随着城市的外扩,如今的城东新城完全可以纳入市中心的范畴,更因着城市格局的多元化以及城市中心的东扩,城东新城未来的价值将更不可估量。

   然而与城东新城的区域位置及诱人前景相比,城东新城的房价一直非常温吞,以最新开盘的德信·东望为例,其均价仅在20000元/平方米左右,而这个项目事实上就在地铁一号线彭埠站台边上,出行非常便捷。该区域中在售的楼盘,像滨江·金色黎明,其楼王的均价也只在20000元/平方米左右,远洋·心里的大部分房源,都没卖到20000元/平方米的均价。万科·紫台和万科·草庄的均价都已经突破20000元/平方米,但这两个项目都是精装修交付。

   2010年至今,城东新城的房价走势一直较平稳,其间甚至还曾一度为杭州楼市房价筑过底。遥想2010年5月,当时同属该区块但项目位置略显劣势的佑康·原筑壹号开盘,其风尚公寓的均价在18000元/平方米左右,事实上,当时整个市场正处于一种敏感期,楼市已经隐隐感受到拐点的到来。但纵然如此,市场还是对这家并不以房产开发为主业的企业所造的房子表现出浓厚兴趣,购房者趋之若鹜。原筑壹号首开热卖的一个大背景是,当时城东新城的其余房子,无论是期房还是二手房,均价都已突破20000元/平方米。等到7月原筑壹号加推风尚公寓时,其均价已经突破18000元/平方米。

   2011年1月,原筑壹号40年产权的LOFT酒店式公寓售卖,均价在16800元/平方米左右,首批房源也去化5成。

   时间来到2012年,受整个调控大势影响,2012上半年的杭州楼市,基本已经没有成交。在这种背景下,滨江集团做了一件惊世骇俗的事情,那就是直接将城东新城的房价断崖式拉低,其让利幅度之大堪称为杭州楼市筑底。当年3月,曙光之城首开,毛坯房均价只在15000-16000元/平方米,精装修房的均价也不到20000元/平方米,结果引发抢购。随后开盘的金色黎明大一期,延续曙光之城的定价策略,不沿高架的房源,均价也只是在15000-16000元/平方米。如此售价,甚至不及当年原筑壹号的首开价格。滨江的连续跳水,逼迫很多楼盘不得不调整价格应对市场,5月原筑壹号搞了次团购,结果当年卖16800元/平方米左右的酒店式公寓,在去掉精装修后,仅售8500元/平方米左右。

   如今的原筑壹号价位,相比现在城东新城在卖的房子,剔除各方面的因素,其真实的售价甚至还不如当年的原筑壹号,更遑论这个区域内东方红街的精装酒店式公寓曾达到过的价格高度——28000元/平方米。事实上,无论是已经售罄的曙光之城,还是正在售卖的金色黎明大二期,当时的目标都是25000元/平方米以上的,万科的草庄,其精装修大户型的房源,定价甚至想达到32000元/平方米,但在残酷的市场面前,他们最终还是选择了低价入市。

   如今的城东新城,后来者很多,但在售价方面,大家都以理性当道,无论是信宇·锦润公寓,还是天阳·尚城国际,几乎已经与市中心融为一体了,其售价可能也仅为20000元/平方米出头,不会到25000元/平方米。杭州楼市在调控多年后,至少在城东新城,对房价的压制作用,已表现得非常明显。

   丁桥:价格还在13000元/平方米

   把时间拉回到2010年4月,当时的丁桥迎来一波开盘高峰,4个楼盘集中开盘:天阳·观筑、冠宇·隽园、联合·格里,加上一直陆续推新房源的板块大盘广宇·上东城,使得2010年新春杭州楼市首场近身肉搏战就将在这里打响。

   当时,丁桥的B3快速公交刚开通,秋石高架的通车以及物美超市丁桥店的开张,都让丁桥板块的认知度大大提高。丁桥的核心区块就是以主要商业配套新城广场为中心向周围辐射,而广宇·上东城、天阳·观筑、冠宇·隽园、联合·格里正好就集中处于这个区块中。就像是共同生活在同一个社区的四户人家,这四个楼盘共同享受着这个区块的所有公建配套。而这几个楼盘的销售价格也非常相近,广宇·上东城当时的销售均价为13000元/平方米左右,联合·格里开盘均价为12000多元/平方米,天阳·观筑公寓的售价同样为12000元/平方米左右。

   其实,丁桥的楼盘价格就是在2009年拉起来的。在2009年7月份的时候,广宇·上东城的价格也还停留在六七千的水平上。此后不久,丁桥就迎来了爆发。到了2009年年底,丁桥板块的房价已经全面突破10000元/平方米。

   长期以来,丁桥都是一个被价值低估的板块。但是2009年末至2010年初,越来越多的人开始发现,丁桥有着滨江式的全新规划,有大城西、三墩式的基础生活配套与人气基础,有下沙式的价格空间优势、有九堡式的城市发展枢纽功能。而且,通过近几年的建设发展,丁桥作为杭州城市未来的CLD也已初步成形。

   当然,在2010年丁桥的交通有了巨大的改善,这也是丁桥爆发的催化剂。交通对一个板块的影响是相当大的,当时一些重要建设线路的完成,大大缩短了丁桥板块与市中心的交通时间。比如杭州快速公交B3线(吴山广场—丁桥)的通车,这将使丁桥到杭州市中心的交通时间缩短到40分钟左右。而随着丁桥公交中心站、首末站的建成,多路公交线路可以直达上东城和丁桥大型居住区。此外,主要道路也日趋完善,除已建成通车的留石高架外,当时秋石高架也已在建设中。

   城市建设的快速发展直接拉近了丁桥与市中心的实际距离和心理距离。记得在当时,广宇·上东城曾经组织客户进行了一次寻路活动,从平海路出发到上东城现场,最快的车程纪录只有18分钟左右。

   如今,时间已经过去了3年有余,看看现在丁桥在售的代表性楼盘,比如广宇·东承府和玺之湾,价格依然保持在13000元/平方米上下。纵观杭州楼市整个价格体系,丁桥依然是主城区范围内价格最低的板块,丁桥依然是“价格洼地”。

   究其原因,与板块内楼盘的低调气质有关,丁桥的楼盘定价都“心很平”。板块带头大哥、50万平方米的广宇上东城,其背后是一个素来低调务实、默默做品质的企业,而板块内其他近十个楼盘体量又都不够大,各自为战,使得丁桥板块相面对其他板块一轮接一轮的价值炒作,显得平静而容易被人所忽视。

   其实,丁桥拥有不错的地缘优势,秋石高架和同协路将把丁桥与城东新城、钱江新城融为一体。与杭州的其他新城区相比,丁桥拥有不错的居住氛围,因为大量的经济适用房与农民拆迁安置房带来了稳定的居住群体。尽管有一部分人认为保障房过多会影响一个区域的居住品质,但是仍然有很多证据可以驳斥这一观点。比如日本东京著名的城市综合体——六本木新城,其住宅楼有一半供给回迁户。因为开发商认为,原住居民不仅是六本木新城土地的所有者,还是该区域街区活力的源泉。留住他们就是留住邻里亲情,以此凝聚该区域强烈的居住生活氛围,提升新区的内在质量,形成良性循环,使更多人进驻,使街区焕发活力。开发商也曾担心过,原住居民是否能够和后来的居住者融洽相处,在生活居住习惯上是否存在着不可调和的差异。但从后来的实际情况来看,他们之间相处得非常融洽。

   九堡:无新盘供应三年“滞涨”

   时间真是一个奇妙的东西。可以看到上升的追逐,也可以看到变化中的停滞。

   从2010年到2013年,三年的时间不长,政策性的调控却足以让有些板块,在剧变的市场环境中,有了上下沉浮的命运多舛。

   九堡,这个介于城东新城和金沙湖的板块,曾经在杭州楼市风光无限的2009年,经历过疯狂式的上涨。也曾经在“限购限贷”政策的调控下,出现价格的大幅“沦陷”,楼盘爆出7折销售的松动。如今,我们再来看,九堡楼市三年来的价格走向曲线,发觉这个被购房者追逐的热门板块,其实,一直处于价格滞涨的状态。

   统计数据显示,九堡板块2009年的成交均价为13240元/平方米,2010年的成交均价为20666元/平方米,2011年的成交均价为19909元/平方米, 2012板块的成交均价为16000元/平方米。而今,九堡板块的价格基本在15000元—16000元之间浮动。

   当然,也没有比个盘的表现更能直观地反映板块的行情价格起伏。

   2010年6月20日,位于九堡CBD核心的罗兰春天首次开盘,户型面积在80—100平方米之间,均价为15000元/平方米,共计291套,当日签约超五成。应该说,罗兰春天的开盘价并不算高,因为当时九堡的房价普遍在17000元/平方米以上,二手房价格基本在15000元/平方米以上。如果加上相关费用,买二手房的实际成本也要17000元/平方米以上。

   罗兰春天这个价格的出台,与2010年4月国家出台的一系列调控政策,整个市场在经历了近乎癫狂的市场高潮之后,大势发生逆转有很大的关系。

   2010年9月份,罗兰春天加推300余套新房源,开盘价略有上涨,均价为16800元/平方米。

   2011年7月份,罗兰春天在售房源成交均价为17966元/平方米。

   2011年10月,罗兰春天的成交均价为15964元/平方米。

   2012年2月份,罗兰春天成交均价为17000元/平方米,按揭9.6折,全款9.5折。开售的5、6、7号楼,团购价折后12000多元/平方米。这个时间点,也是楼市经历最低迷期,投资客退场,刚需仍游离于购买门槛之外。尽管2012年年底的杭州楼市开始止跌回升,但是,因工期等原因,罗兰春天的价格依然维系在12000元—15000元/平方米左右。

   2013年7月,罗兰春天的2号楼楼王现房,均价16800元/平方米。前期尾房8号楼在售房源,均价15000多元/平方米。

   整整三年的时间,罗兰春天的价格几乎是没有涨的。甚至是略有下降的。

   如果说,一个楼盘的价格变化,不足以代表全部。那么,同样是九堡板块,沿江区域的宋都·阳光国际在2010年到2013年的时间点里,价格几乎也是没有变化。

   2010年4月25日,阳光国际一期首推房源,均价约为23000元/平方米。

   2011年3月,阳光国际精装修33000元/平方米,毛坯25000元/平方米。

   2012年8月,阳光国际的毛坯房源均价28000元/平方米左右。

   2013年7月,阳光国际的毛坯房源价格18000元—23000元/平方米,精装修房源价格500万元—600万元……

   在近三年的时间里,阳光国际基本上走了一条直线式的价格曲线。

   2010年6月20日,位于九堡的郡原相江公寓首次开盘,推出的北区1、2号楼是超宽视野高层,共440多套房源,开盘价15000元/平方米起。2013年8月,相江公寓鼎石苑20套特价房,为155平方米拼接户型,起价13700元/平方米,均价14500元/平方米。

   ……

   几乎难觅新盘供应的九堡,遍布着类似的例子。这个从上世纪90年代就有房地产开发,几乎和蒋村同时代成长起来的板块,有着客运中心、四季青服装交易中心的联动关系,分布有快速公交、德胜快速路、地铁一号线,以及零距离对接钱江新城的便捷性,但是却在市场近乎癫狂的时间点释放了需求,在“国十条”新政之后成交陷入冰点,迟迟不见动静。

   无论如何,这个价格的滞涨状态和有着商贸、交通等先进城市功能的九堡,都是格格不入的。

   金沙湖:一轮血拼后,房价仍比3年前低

   金沙湖尚在图纸上时,就被很多人所看好,作为整个下沙新城的心脏,它被赋予了城市会客厅、旅游景点和生态绿肺三项城市功能,是杭州东部一颗集观光旅游、休闲度假、购物娱乐等功能于一体的璀璨明珠。因此,尚处金沙湖板块起始阶段的2009年,地价便从2008年的每平方米3500元激增到8000元,商品住宅的价格也随之飙升,曾在2010年一度突破2万元大关。然而,就在史上最严楼市政策出台后的第二年,金沙湖板块房价“一夜回到三年前”,基本在每平方米1.4万元左右游荡,最低的竟到了1.15万元/平方米。直到今年,地铁开通、一期完工的金沙湖,周边的商品住宅每平方米均价仍在1.6万元—1.7万元之间徘徊,始终没有回到曾经的2万元。

   2010年是金沙湖房价飙升的一年,从2009年的每平方米1.4万元一下子到突破2万元。4月,德信早城再次开盘推出296套房源,均价1.8万元/平方米;10月,名城湖左岸首开,推出220套房源,户型面积80—139平方米,折后均价1.8万元/平方米;12月加推60套一线河景房,均价1.9万元/平方米。其中,两个楼盘中有不少房源单价已超过2万元。11月,龙湖滟澜山首度开盘,推出330余套房源,其中高层住宅200多套,面积80—120平方米;花园洋房近100套,面积有145—170平方米。高层住宅的起价就达到了1.7万元/平方米;花园洋房的起价则是2.3万元/平方米。

   然而,到了2011年的6月,市场发生了逆转。此时的“史上最严楼市政策”正在深度发酵,整个杭州楼市观望气氛浓郁,许多开发商的降价措施却显得“羞答答”。6月30日,德信中外公寓率先打出了“迎合调控,低价入市”的口号,12980元/平方米的折后起价和14800元/平方米的均价瞬间给一直处在胶着状态的杭州楼市带来了大震动。亮相之初就因“领馆气质建筑”的独特定位而广受关注的中外公寓,一直给人以代表金沙湖板块最高品位的高端印象。但一期“可生长宽景公寓”却以超值低价亮相,对于单价已跨入2万元大关的金沙湖板块来说,无疑将带来巨大的冲击。许多人惊呼,“金沙湖房价一夜回到三年前”,因为当时近在咫尺的龙湖·滟澜山单价19000元—24000元/平方米,名城·湖左岸19000元—20000元/平方米,东海·柠檬郡16000元—17000元/平方米,而6月新开盘的万亚·金沙湖1号起价17200元/平方米。

   调控下,杭州楼市从“春秋”走向“战国”。如果说2011年上半年的楼市还是相对温和状态,诸侯之间仍有默契,还不至于大家撕破脸皮直接争斗。那么下半年,楼市就开始血拼了。2011年9月22日,名城湖左岸打出“清仓”旗号,推出200—300套特价房源,户型面积89—139平方米跃层,层高5.6米,折后起价13650元/平方米,均价15000元—16000元/平方米。这个价格看起来虽然高于前期热销的中外公寓,但是湖左岸这批房源属于跃层户型,89平方米的实际得房率可达120平方米,算下来均价仅11500元/平方米,已创下了金沙湖板块的价格最低点。2011年12月16日,龙湖滟澜山6折开卖,贴身肉搏中外公寓和湖左岸,推出11幢、12幢高层共250套房源,主力户型89、127平方米,均价14700元/平方米。但当晚开盘现场,又在14700元/平方米均价的基础上推出三重优惠,合计每平方米优惠1800元,折后实际均价12900元/平方米,相当于在之前12号楼21000元/平方米售价的基础上打了6折。

   和达·御观邸是在2012年9月首开,主力户型为89、132平方米的跃层户型,小户型折后均价15800元/平方米,大户型折后均价16500元/平方米。今年以来,金沙湖可售住宅项目不多,在售的和达·御观邸、金沙湖一号均价基本维持1.7万元/平方米。其实,从去年年底地铁一号线开通,到今年5月金沙湖一期开发,之前美丽的蓝图终于变为现实,可以说,金沙湖已经进入发展的成熟期,她的魅力正在彰显。金沙湖CBD商务区的氛围,会随着区域内楼盘交付和居民入住而呈现出来。而且,地铁金沙湖站,会让板块的吸引力向主城区辐射,让越来越多的人认可这里的居住条件,改善型购房人群会将目光投到金沙湖板块。

   本文来源:杭州网--杭州日报

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